전월세 전환율과 전세대출 금리를 비교하라

전월세 전환율과 전세대출 금리를 비교하라

1. 전월세 전환율이 무엇인가?

전세는 대한민국에만 있는 유일무이한 임대제도이다. 월세와 다르게 목돈을 집주인에게 맡겨 거주지를 빌리는 것이다. 그래서 '전월세 전환율'이라는 특이한 단어가 있다.

 

전월세 전환율: 전세 <> 월세로 일부 금액을 조정하는 경우 계산하는 비율

 

전월세 전환율이 필요한 시기는 새로 전세집을 구하거나 혹은 기존에 전세나 월세로 살고 있던 집을 재계약시 내가 월세가 필요하거나 집주인이 월세가 필요한 경우 전월세 전환율을 통해 전세금액을 월세로 바꿀수도 있고 그 반대로도 가능하다.

 

전월세 전환율이라고 해서 특별하게 계산하는 방법이 있는 게 아니다.

 

전세금이 5억이라고 가정하자. 목돈이 필요해서 반전세로 바꾸려고 한다. 만약 전세금 2억을 빼게 된다면 2억에 전월세 전환율을 곱해주면 된다. 평균 5%로 잡으면 약 1000만원이 된다. 여기에 12(12달)로 나눠주면 매달 납부해야하는 월세가 나오게 된다. 

 

 

쉽게 말해서 전월세 전환율이 높으면 전세에서 월세로 바꾸든 월세에서 전세로 바꾸든 비용이 커진다. 물론 전월세 전환율이 말도 안되게 커지는 경우는 없다. 전월세 수요에 따라 결정되는 값이다.

 

2. 전세대출 금리랑 비교하면 된다

 

보통 전월세 전환율은 금리가 오르면 따라서 오른다. 금리가 오르면 전세금리도 같이 오르고 전세금에 대한 이자도 늘어난다. 그러면 사람들은 월세로 바꾸려고 하는데 월세 수요가 늘어나니 집주인 입장에서는 굳이 월세를 싸게 줄 필요가 없는 것이다.

위 표는 주요 지역들의 전월세 전환율 평균을 나타낸 것이다. 2024년 3월 현재 5%에서 왔다갔다 한다.

 

사실 전월세 전환율을 얼마에 꼭 맞춰야 하는 건 아니다. 시장의 논리에 따라 정해지는 값이다. 금리가 낮으면 전월세 전환율도 낮아지기 마련이다. 

 

제일 중요한 건, 내가 목돈이 필요한지 여부, 전세대출 금리와 따졌을때 전세 월세 중 무엇이 유리한지를 계산해보는 것이다.

 

전세대출 금리가 만약 4%이고 집주인이 제시한 전월세 전환율이 5.5%라면 굳이 월세로 바꿀 이유가 없다. 월세로 살면 전세로 살 때보다 나가는 돈이 더 많기 때문이다.

 

경제를 알아야 하는 이유가 바로 이것이다. 내 상황에 맞는 가장 합리적인 선택을 하기 위함이다. 

 

만약 지금 전세로 살고 있는데, 전세대출 금리가 너무 높아져 전월세 전환율보다 높다면 전세금의 일부를 월세로 바꾸는 것도 월마다 나가는 돈을 줄일 수 있는 방법이다. 전월세 전환율은 집주인과 협의를 해야할 부분이므로 집주인이 하자는대로 할 필요는 없다. 내가 전세든 월세든 제일 비용이 덜 나가는 것으로 따지면 된다.